Znalec a ceny

VYBRANÉ PRÍKLADY ZO ZNALECKÉHO ODVETVIA ODHAD HODNOTY STAVEBNÝCH PRÁC

ÚVOD

Znalecké posudky z odboru stavebníctvo, odvetvie odhad hodnoty stavebných prác sú v súčasnosti jedným z najfrekventovanejších druhov znaleckého skúmania a dokazovania. V súvislosti s rozvojom stavebného trhu, sa priamo úmerne rozširuje aj potreba zhotovovania znaleckých posudkov s úlohou posúdenia kvality, rozsahu vykonaných, respektíve nevykonaných stavebných prác, skúmania stavebných postupov – ich porovnania s dostupnou projektovou a zmluvnou dokumentáciou. V neposlednom rade zadávatelia žiadajú rôzne druhy vyčíslenia.

1. Platná legislatíva

Od 1.4.1996 platí zákon NR SR č. 18/1996 Z.z., o cenách. K zákonu bola vydaná vykonávacia vyhláška MF SR č. 87/1996 Z.z. v znení neskorších predpisov. Základnou tézou právnej úpravy zákona je princíp voľnej tvorby cien. To znamená, že ceny vznikajú v rámci trhových vzťahov medzi predávajúcim a kupujúcim, ako akt ich dohody o cene. Ceny stavebných prác, vykonávaných na základe zmluvných vzťahov nie sú regulované cenovými orgánmi, t.j. nie sú určené najvyššie prípustné, pevné alebo najnižšie ceny, je to vec dohody. Dohoda o cene je v zmysle tohto zákona dohoda o výške ceny alebo dohoda o spôsobe, akým sa cena vytvorí. Podmienkou je však, že tento spôsob musí cenu dostatočne určovať. Dohoda o cene môže vzniknúť, aj keď kupujúci zaplatí cenu za tovar vo výške požadovanej predávajúcim po prevzatí tovaru. Pri dohodovaní ceny je dôležité vymedzenie tovaru názvom, jednotkou množstva, kvalitatívnymi a dodacími podmienkami, prípadne aj kódom colného sadzobníka, aby nedošlo k zámene tovaru a tým aj ceny. Kvalitatívne a dodacie podmienky je možné vyjadriť v „Zmluve o dielo“ aj platnými STN, smernými cenami a všeobecne dodacími podmienkami cenníkov .

Spôsoby kalkulácie:

Kalkulačné členenie nákladov je vhodné na kalkuláciu ceny. Umožňuje rozdeliť náklady na tie, ktoré sa dajú priradiť ku kalkulačnej jednotke priamo a ktoré sprostredkovane, napr. pomocou percentuálnej sadzby. Náplň jednotlivých položiek kalkulačného vzorca nie je predpísaná, preto môže byť upravená podľa potreby a to:

• rozdeliť položky kalkulačného vzorca do niekoľkých samostatných položiek
• zaradiť nové položky
• vypustiť položky bez náplne
• zlúčiť niekoľko položiek do jednej a pod.

Pri kalkulácii nákladov na kalkulačnú jednotku je potrebné stanoviť náklady jednotlivých položkách kalkulačného vzorca. Je nutné aby sa kalkulovali len ekonomicky nutné náklady.

Kalkulácia nákladov podľa jednotlivých nákladových položiek uvedeného odborového kalkulačného vzorca bude mať štruktúru:

KC = H + M + S + OPN + RV + RS + Z

KC – kalkulovaná cena H – náklady na priamy materiál M – náklady na priame mzdy S – náklady na prevádzku stavebných strojov a zariadení OPN – ostatné priame náklady RV – réžia výrobná RS – réžia správna Z – zisk

Kalkulovaná cena je bez DPH tvorí základňu pre výpočet DPH.

• H- náklady na priamy materiál

  Tvoria podstatnú časť nákladov v jednotkových cenách stavebných prác. Oceneniu treba venovať primeranú pozornosť. Pre určenie nákladov na priamy materiál je potrebné najprv určiť druhy a množstvá jednotlivých materiálov potrebných na realizáciu stavebných prác.

  Množstvo jednotlivých druhov materiálov potrebných k realizovaniu oceňovanej kalkulačnej jednotky možno určiť podľa technických noriem spotreby materiálov alebo odborným prepočtom stavebnej spoločnosti.

Množstvo materiálu sa v odôvodnených prípadoch zvýši o stratné. Náklady na obstaranie (mimostavenisková doprava) môžeme kalkulovať osobitne a zahrnúť do ostatných priamych nákladov. Do cenovej kalkulácie sa zahrnie cena bez DPH. Pri niektorých materiáloch je komplikované stanoviť spotrebu materiálov, napr. spojovacie materiály, vtedy pristupujeme k zahrnutiu materiálov do kalkulácie paušálnou čiastkou ako „ostatný materiál“. Do položky“ priamy materiál“ sa kalkulujú aj náklady na materiál, ktorý sa do stavebného diela nezabuduje, ale sa spotrebováva postupne ( debniaci a lešenársky materiál). Náklady na tento materiál sa kalkulujú pomernou čiastkou z ich celkovej ceny. Pomerná čiastka sa vypočíta na základe predpokladaného počtu použití materiálu až do jeho úplného opotrebovania.

• M- náklady na priame mzdy

  Patria sem náklady na mzdy výrobných robotníkov a osádky stavebných strojov a zariadení.

Spotreba času sa stanoví na základe výkonových noriem alebo odborným prepočtom. Najvhodnejšie je stanoviť množstvo spotreby času podľa normatívov času práce spracovaných normovacím oddelením zhotoviteľa. Množstvo spotreby času sa ocení sadzbami príslušnej tarifnej stupnice, k tomu sa pripočíta pohyblivá zložka mzdy.

• S – náklady na prevádzku stavebných strojov a zariadení

  Tieto náklady sa započítavajú na základe potreby času stroja na kalkulačnú jednotku stavebnej práce. Potreba času stroja sa oceňuje sadzbou strojohodiny.

  Strojohodina je čas prevádzky stroja v hodinách. Zahŕňa dobu po ktorú stroj pracuje.

Sadzba strojohodiny je teda cena za hodinovú prevádzku stroja. Tvorí náklad prevádzky stroja, bez pracovných prestávok, smenovej údržby premiestnenia stroja a prestojov. Náklady na prevádzku stavebných strojov a zariadení možno určiť aj na základe potreby stroja na určitom objekte, formou nájomného za deň.

• OPN – ostatné priame náklady

Odvody priamych miezd za zamestnancov (zdravotné poistenie, nemocenské, dôchodkové zabezpečenie, poistenie v nezamestnanosti vrátane garančného fondu), prepravné náklady ( mimostavenisková doprava, presun hmôt, atď.), odpisy predmetov postupnej spotreby ( odpisy debnenia, lešenia a pod.) Náklady sa stanovia na základe denného nájomného, podiel ceny súpravy a počet dní jej životnosti. Ostatné vzniknuté náklady, ktoré sa dajú priamo ohodnotiť a nie sú zahrnuté v iných položkách kalkulačného vzorca.

Kalkulácia nepriamych nákladov

Do tejto položky sa zarátavajú všetky prvotné a druhotné náklady, ktoré súvisia s priamym riadením výroby a správou organizácie. V stavebnej praxi sa v súčasnosti kalkulujú režijné náklady tzv. prirážkovou metódou. Výška režijných nákladov na kalkulačnú jednotku sa počíta pomocou percentuálnej prirážky.

Výrobná réžia – RV Sadzba sa vypočíta ako podiel objemu výrobnej réžie a základne. Základňou sú priame spracovacie náklady ( priame mzdy + náklady na prevádzku strojov + ostatné priame náklady).

Správna réžia – RS Do tejto réžie zahŕňame aj náklady na odbyt a zásobovanie, ktoré nemožno priamo stanoviť na kalkulačnú jednotku. Sadzba sa vypočíta ako podiel objemu správnej réžie a základne. Základňu tvoria tzv. spracovacie náklady výroby ( priame mzdy + náklady na prevádzku strojov

• ostatné priame náklady + výrobná réžia).

Kalkulácia zisku a rizika Do cien stavebných prác možno podľa ustanovenia § 2, odsek 3, písmeno b) zákona Národnej rady Slovenskej republiky č.18/1995 Z.z. o cenách, zakalkulovať len tzv. primeraný zisk. Primeraným ziskom sa rozumie zisk vychádzajúci z vývoja obvyklého podielu zisku tuzemského tovaru na ekonomicky oprávnených nákladoch s prihliadnutím na kvalitu tovaru, obvyklé riziko výroby alebo obehu a vývoj dopytu na trhu. V súčasnej dobe je v orientačných cenách zarátaný zisk stanovený percentuálnou prirážkou zo spracovacích nákladov vo výške 10 – 20 percent. Je dôležité poznať minimálnu výšku zisku z dôvodu primeraného rizika pri realizácii prác. Na riziko vplýva najmä :

• stupeň vyjasnenosti projektovej dokumentácie, kvalita a úplnosť súťažných podkladov
• charakter stavby ( novostavba, rekonštrukcia, oprava a pod.)
• situačné osadenie stavby
• lehota výstavby
• podmienky realizácie
• dodacie a platobné podmienky a pod.

Potrebnú výšku minimálne nutného zisku získame sčítaním prostriedkov potrebných pre dotáciu všetkých vedených fondov (rezervný, predpísaný, fond zákonných rezerv nepovinný), predpokladaných splátok úverov, potrebných nákladov pre vlastné investície, mimoriadne odmeny zamestnancov, prostriedky na pokrytie mimoriadnych výdavkov vyplývajúcich z nutného predzásobenia a predstihového vynakladania prostriedkov pre stavebnú výrobu. Získaná čiastka sa zníži o sumu odpisov, vznikne objem nerozdeleného zisku, ktorý podlieha dani z príjmu. Získame objem minimálne potrebného zisku, z ktorého vyrátame potrebnú percentuálnu prirážku pre zisk do jednotkových cien stavebných prác.

1.1 Súvisiace právne predpisy

Občiansky zákonník:

§ 635, ods. 1: „Ak sa cena dohodla podľa rozpočtu, nesmie sa bez súhlasu objednávateľa zvýšiť. Práce a náklady do rozpočtu nezahrnuté možno účtovať iba vtedy, ak ich schválil objednávateľ písomne alebo ak práce dodatočne písomne objednal.“

§ 642, ods. 1: „Až do zhotovenia diela môže objednávateľ od zmluvy odstúpiť, je však povinný zaplatiť zhotoviteľovi sumu, ktorá pripadá na práce už vykonané, pokiaľ zhotoviteľ nemôže ich výsledok použiť inak, a nahradiť mu účelne vynaložené náklady.“

§ 642, ods. 2: „Objednávateľ je oprávnený odstúpiť od zmluvy aj vtedy, ak je zrejmé, že dielo nebude včas hotové alebo nebude vykonané riadne, a ak zhotoviteľ neurobí nápravu ani v poskytnutej primeranej lehote.“

§ 648, ods. 1: Ak ide o vadu, ktorú možno odstrániť, je objednávateľ oprávnený požadovať bezplatné odstránenie vady. Zhotoviteľ je povinný odstrániť vadu bez zbytočného odkladu.

§ 648, ods. 2: Ak ide o vadu, ktorú nemožno odstrániť a ktorá bráni tomu, aby sa vec mohla podľa objednávky riadne užívať ako vec bez vady, má objednávateľ právo na zrušenie zmluvy. To isté právo mu prislúcha pri odstrániteľných vadách, ak pre opätovné vyskytnutie sa vady po oprave alebo pre väčší počet vád nemôže vec riadne užívať. Ak ide o neodstrániteľnú vadu, ktorá však nebráni riadnemu užívaniu veci podľa objednávky, má objednávateľ právo na primeranú zľavu.

§ 649: Práva zo zodpovednosti za vady sa musia uplatniť u zhotoviteľa v záručnej dobe; inak práva zaniknú. Čas od uplatnenia práva zo záruky až do vykonania opravy sa do záručnej doby nepočíta. Zhotoviteľ je povinný vydať objednávateľovi potvrdenie o tom, kedy právo uplatnil, ako aj o vykonaní opravy a čase jej trvania.

Obchodný zákonník:

§ 550 Objednávateľ je oprávnený kontrolovať vykonávanie diela. Ak objednávateľ zistí, že zhotoviteľ vykonáva dielo v rozpore so svojimi povinnosťami, je objednávateľ oprávnený dožadovať sa toho, aby zhotoviteľ odstránil vady vzniknuté vadným vykonávaním a dielo vykonával riadnym spôsobom. Ak tak zhotoviteľ diela neurobí ani v primeranej lehote mu na to poskytnutej a postup zhotoviteľa by viedol nepochybne k podstatnému porušeniu zmluvy (§ 345), je objednávateľ oprávnený odstúpiť od zmluvy.

§ 560 (1) Dielo má vady, ak vykonanie diela nezodpovedá výsledku určenému v zmluve. (2) Zhotoviteľ zodpovedá za vady, ktoré má dielo v čase jeho odovzdania (§ 554); ak však nebezpečenstvo škody na zhotovenej veci prechádza na objednávateľa neskôr, je rozhodujúci čas tohto prechodu. Za vady diela, na ktoré sa vzťahuje záruka za akosť, zodpovedá zhotoviteľ v rozsahu tejto záruky. (3) Zhotoviteľ zodpovedá za vady diela vzniknuté po čase uvedenom v odseku 2, ak boli spôsobené porušením jeho povinností. (4) Ak spočíva dielo v zhotovení veci, platia obdobne ustanovenia § 420 až 422 a § 426.

§ 561 Zhotoviteľ nezodpovedá za vady diela, ak tieto vady spôsobilo použitie vecí odovzdaných mu na spracovanie objednávateľom v prípade, že zhotoviteľ ani pri vynaložení odbornej starostlivosti nevhodnosť týchto vecí nemohol zistiť alebo na ne objednávateľa upozornil a objednávateľ na ich použití trval. Zhotoviteľ takisto nezodpovedá za vady spôsobené dodržaním nevhodných pokynov daných mu objednávateľom, ak zhotoviteľ na nevhodnosť týchto pokynov upozornil a objednávateľ na ich dodržaní trval alebo ak zhotoviteľ túto nevhodnosť nemohol zistiť.

§ 562 (1) Objednávateľ je povinný predmet diela prezrieť alebo zariadiť jeho prehliadku podľa možnosti čo najskôr po odovzdaní predmetu diela. (2) Súd neprizná objednávateľovi právo z vád diela, ak objednávateľ neoznámi vady diela

1. bez zbytočného odkladu po tom, čo ich zistí,
2. bez zbytočného odkladu po tom, čo ich mal zistiť pri vynaložení odbornej starostlivosti pri prehliadke uskutočnenej podľa odseku 1,
3. bez zbytočného odkladu po tom, čo mohli byť zistené neskôr pri vynaložení odbornej starostlivosti, najneskôr však do dvoch rokov a pri stavbách do piatich rokov od odovzdania predmetu diela. Pri vadách, na ktoré sa vzťahuje záruka, platí namiesto tejto lehoty záručná doba.

(3) Ustanovenia § 428 ods. 2 a 3 sa použijú obdobne na účinky uvedené v odseku 2.

2. Vybrané príklady otázok zadávateľa posudku na znalca

o Stanovenie hodnoty stavebných prác a inžinierskej činnosti na rekonštrukciu bytu, nebytového priestoru o Aké investície, v akom rozsahu a cene vložil zadávateľ do nehnuteľnosti – rodinného domu s.č. .. s príslušenstvom na … ulici č. … v … o Odhad hodnoty stavebných nákladov, ako výšky škody, ktorá vznikla premočením obvodových múrov na rozostavanom rodinnom dome na p.č. …, k.ú. … o Preskúmať dve faktúry vystavené na cenu diela, na základe Zmluvy o dielo z 24.05.2004, na stavbu ZIPP – garáže Tomášikova ul. v Bratislave, o Úlohou súdneho znalca bude zodpovedať otázku: o čo žalovaný zaplatil z titulu faktúry č. … t.j. či boli zaplatené len práce uvedené v bode 1/ zmluvy o dielo “…“ o či práce uvedené v bode 2/ zmluvy o dielo sú predmetom faktúry č. … („cena bude spresnená podľa skutočnosti“) a pokiaľ účastníci cenu nedohodli, určí jej výšku znalec o znalec posúdi, či žalobca vykonal „naviac práce“ oproti zmluve a ak áno, vyčísli cenu vykonaných „naviac prác“. o Preverenie rozsahu klampiarskych prác pri oprave strechy objektov na … ulici č. 1 v Bratislave. o určiť hodnotu realizovaných zemných prác a základov nedokončeného RD na parcele …, k.ú. Rovinka o Určiť rozsah stavebných prác vykonaných odporcom v čase od 1.1.2000 do 28.10.2000 na stavbe rodinného domu navrhovateľa „RD č. …, a tieto stavebné práce ohodnotiť. o V znaleckom posudku je potrebné zodpovedať a posúdiť tieto otázky: o stanoviť rozsah poškodenia predmetných budov a objektov o stanoviť výšku nákladov potrebných na uvedenie objektov do pôvodného stavu o iné zistenie znalca o V znaleckom posudku je potrebné zodpovedať a posúdiť tieto otázky: o Vyjadrite sa ku sťažnosti obv. … zo dňa …vy hodnoťte po stavebnej a technickej stránke jeho obhajobu tam uvedenú. o Zistite či na danom mieste a čase bolo možné robiť výkop strojovo alebo ručne a to na základe dokumentácie Legenda existujúcich sietí. o Iné vami zistené dôležité skutočnosti, ktoré majú podstatný význam pre trestné konanie, výkop a poškodenie káblu. o V znaleckom posudku je potrebné zodpovedať a posúdiť tieto otázky: o Stanoviť výšku hodnoty poškodenia múru, ktorý je stavebne spojený s budovou … paláca na … ul. .. v Bratislave, zo dňa … o Stanoviť hodnotu stavebných prác na odstránenie poškodenia múru, ktorý je stavebne spojený s budovou … paláca na .. ul. … v Bratislave, zo dňa … o Iné zistenie znalca majúce vzťah k hodnote veci.

3. Vybrané prípady riešení

Výpočet hodnoty stavebných prác na základe technologického postupu stanoveného znalcom z odvetvia poruchy stavieb alebo statika stavieb.

Posúdenie vložených investícií do prenajímacej jednotky v jednom obchodnom centre.

Analýza položkového rozpočtu v zmysle uznesenia súdu.

Posúdenie fakturácie so zmluvným rozpočtom.

4. Záver

Výpočet ceny stavebných prác v znaleckom posudku vytvorený pomocou informatívnych podkladov vydávaných súkromnými firmami (cenníky) nie je prípustným spôsobom stanovenia ceny stavebných prác, s výnimkou prípadov, kedy takéto stanovenie posudzovanej ceny bolo dojednané zmluvou. Ak bola v zmluve dojednaná cena podľa rozpočtu vypracovaného na podklade informatívnach cien stavebných prác z komerčne vydávaných cenníkov, potom sa má zato, že boli dohodnuté aj všetky ďalšie podmienky, ktoré sú v takýchto cenníkoch uvádzané, vrátane cenových podkladov a metodiky tvorby týchto cien. (Spomínané publikácie nemajú žiadnu oporu v zákone o cenách)

V znaleckom posudku je možné určiť cenu stavebných prác len v súlade s platným cenovým predpisom, to znamená na základe výpočtov preukazujúcich výšku oprávnených nákladov a primeraného zisku, pričom posudok musí byť vypracovaný tak, aby bol preskúmateľný, ako z hľadiska odbornosti a v súlade so skutočným stavom veci.

Znalecký posudok má pred súdom váhu svedeckej výpovede a vzťahujú sa naň záväzky z takéhoto právneho úkonu, vrátane zodpovednosti za dôsledky, ktoré nesprávnou výpoveďou môžu vzniknúť niektorej zo strán sporu. Preto aj individuálne kalkulovanie ceny v znaleckom posudku musí byť vždy v súlade s právnymi predpismi, menovite s platnými predpismi o cenách a musí sa opierať o preukázateľne správne podklady a metódy.

Literatúra

[1] Obchodný zákon č. 513/1991 z 5.11.1991, v znení neskorších predpisov.

[2] Občiansky zákon č. 40/1964 Zb., v znení neskorších predpisov.

[3] Zákon č. 18/1996 Z.z. o cenách v znení neskorších predpisov.

[4] Vyhláška MF SR č. 87/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon o cenách v platnom znení.

Ing. Juraj Nagy Ústav stavebnej ekonomiky, s.r.o., Čapkova ul. 2, 811 04 Bratislava, use@use-sk.sk